Das richtige Grundstück für den Hausbau

Die Entscheidung für ein Baugrundstück ist eine Entscheidung zumindest auf viele Jahre, wenn nicht sogar fürs Leben. Außerdem ist sie eine der größten Ausgaben im Leben der meisten Menschen: zwei gute Gründe, bei der Auswahl sorgfältig vorzugehen. Aber worauf genau gilt es zu achten?

 

Vor der Suche

Es klingt paradox, aber vor der Grundstückssuche muss der Käufer sich Gedanken über sein Traumhaus machen. Denn beispielsweise ist nicht jede Gebäudeform auf jedem Gelände realisierbar, und auch künftige Pläne (soll irgendwann ein Pool gebaut werden, gibt es genügend Platz für eine Terrasse, einen Spielplatz, Garagen) müssen in diese Entscheidung mit einbezogen werden. Am besten geschieht dies unter Hinzuziehung eines Architekten.

 

Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück

Wer weiß, wie das Baukonzept und die dafür geeignete Fläche aussehen sollen, kann mit der Suche starten. In den Bebauungsplänen der Gemeinden ist hinterlegt, wo welche Art von Bebauung zulässig ist, wie groß die maximal bebaute Fläche sein darf, wie groß der Abstand zum Nachbargrundstück sein muss und wie viele Geschosse gebaut werden dürfen, sowie teils auch Details wie Fassaden- oder Fenstervorgaben. Der Bebauungsplan gibt auch Einblicke in Bauprojekte, die in der Nachbarschaft möglich sind. Eine erste Marktübersicht geben Tageszeitungen. Häufig werden Hausgrundstücke von Kommunen oder Investoren angeboten. Auch Bauträger vermitteln Baugrundstücke, daran ist aber meist die Verpflichtung geknüpft, mit diesem Bauträger zu arbeiten. Am einfachsten ist die Suche über einen Makler, was allerdings mit Kosten von zwischen etwa 3,5 und über 7 % Provision (je nach Bundesland) plus Mehrwertsteuer zu Buche schlägt. Alternativ kann der Bauherr im Rahmen des Erbbaurechts eine Fläche beispielsweise von kirchlichen Einrichtungen pachten. Die Laufzeit beträgt 99 Jahre, und über diese muss Erbbau-Zinssatz von zwischen vier und sechs Prozent entrichtet werden.
 

die drei wichtigsten Kriterien für die Auswahl des Grundstücks sind:
Lage, Lage, Lage.

 

Die Lage

Das alte Klischee stimmt – die drei wichtigsten Kriterien für die Auswahl des Grundstücks sind: Lage, Lage, Lage. Hier gilt es neben allgemeingültigen Dingen persönliche Präferenzen wie Nähe zum Arbeitsplatz oder zu Schulen zu bedenken:

  • Das Wunschgrundstück unbedingt zu verschiedene Tageszeiten und Wochentagen besichtigen, um eventuelle Lärm- oder Geruchsquellen zu orten.
  • Eine Hanglage kann die gewünschte Bebauung unmöglich machen oder stark verteuern.
  • Falls Altbebauung auf der Fläche steht: Darf diese abgerissen werden?
  • Wie ist die Sonneneinstrahlung? Viel genutzte Räume sollten hell sein. Wer Photovoltaik-Anlagen plant, braucht viel Sonne. Auf den Baumbestand achten, denn Bäume können die Baufläche verschatten. Große Gärten sind schön, aber nicht jeder will viel Zeit und Arbeit in die Pflege investieren.
  • Passt der Bebauungsplan zum Traumhaus hinsichtlich Geschossanzahl, Keller, Größe und mehr?
    Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder Autobahnen, wie weit ist der Weg zum Arbeitsplatz?
  • Wie ist es um die Infrastruktur bestellt: Wie weit haben es die Kinder zur Schule oder zur Kita, gibt es Supermärkte, Restaurants, Apotheken, Ärzte etc. in der Nähe? Gibt es kulturelle Angebote und Vereine? Gibt es Freizeitangebote und Naherholungsgebiete?
  • Was sagt das Bauchgefühl? Ist die Wohngegend angenehm? Gespräche mit Nachbarn können Aufschluss geben über die Atmosphäre, die Bevölkerungsstruktur, eventuelle Störfaktoren wie Lärm

Es wird kaum ein Hausgrundstück geben, das sämtliche Wünsche erfüllen kann. Wenn mehrere Grundstücksflächen zur Auswahl stehen oder mehrere Personen über den Kauf entscheiden, ist eine Checkliste eine große Hilfe, auf der jeder mit Punktwerten seine persönlichen Präferenzen bei diesen Kriterien bewertet.

 

Die Bewertung und Vermessung

Ist die passende Baufläche gefunden, sollte eine Baugrunduntersuchung durchgeführt werden. Diese ist wichtig für die Gewährleistung der Standfestigkeit des geplanten Hauses sowie beispielsweise die nötigen Abdichtungen gegen das Grundwasser. Zusätzlich kann auch eine Altlastenuntersuchung gemacht werden. Die Probebohrungen hierfür kosten etwa tausend Euro. Dafür wird ausgeschlossen, dass Altlasten (umweltgefährdende Stoffe) auf dem Baugrund zum Vorschein kommen könnten. Die Haftung gegenüber der Kommune trifft immer den aktuellen Eigentümer, und Sanierungen können extrem teuer werden. Die Vereinbarung über die Baugrunduntersuchung wird am besten im Kaufvertrag bindend aufgenommen. Ein Vermessungsingenieur kümmert sich um das Vermessen des Grundstücks und die Planungsunterlagen für den Bauträger.

 

Die Kosten

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen noch gegebenenfalls Maklergebühren an. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die auf den Gesamtkaufpreis berechnet wird und zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises. Bodengutachten kosten um die tausend Euro, ebenso wie ein Vermessungsingenieur, der das Bauareal professionell ausmisst.

Besonders wichtig ist die Klärung, ob die Grundstücksfläche bereits technisch und verkehrsmäßig erschlossen ist. Hierzu gehören die Anbindung ans Straßennetz, Zufahrten, Frisch- und Abwasserleitungen, Energieversorgungsleitungen sowie Leitungen für Telefon und ähnliches. Unerschlossene Bauflächen sind zwar deutlich günstiger, aber die Erschließungskosten können mehrere tausend Euro betragen.

 

Gesetzliche Bestimmungen – der Kauf

Einsicht ins Grundbuch darf jede Person mit „berechtigtem Interesse“ nehmen, also auch ein konkreter Kaufinteressent. Das Grundbuch gibt Aufschluss darüber, ob das Wunschgrundstück frei von Nutzungsverhältnissen wie Pachtverträgen, frei von Hypothekenlasten und frei von sogenannten Dienstbarkeiten ist. Darunter zählen beispielsweise Wegerechte, die eventuell einem Nachbarn eingeräumt wurden.

Der eigentliche Kauf muss von einem Notar beurkundet werden, der neutrale Partei zwischen Käufer und Verkäufer ist. Er prüft den „lastenfreien“ Erwerb, prüft also im Grundbuch, ob eventuell das Kaufgrundstück als Sicherung eines Darlehens benutzt wird. Er kann auch die Auflassungsvormerkung eintragen lassen, mit der der potenzielle Käufer sich den Kaufanspruch sichert. Der Kaufvertrag sollte festhalten, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung ins Grundbuch fällig wird. Vor Abschluss der Transaktion ist zudem noch die Zahlung der Grunderwerbsteuer fällig, für die das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt, die beim Grundbuchamt eingereicht werden muss.

 

Die größten Stolperfallen

  • Wer Nachbarschaft und Infrastruktur nicht ausreichend geprüft hat, muss meist Jahrzehnte mit den Fehlern leben. Daher – nichts überstürzen.
  • Die Bauauflagen verbieten die Umsetzung des Baukonzeptes (Geschossanzahl, Dachform, Größe und Nähe zum Nachbargrundstück).
  • Das Bauareal ist noch nicht erschlossen. Erschließungskosten summieren sich schnell auf bis zu fünfzehn Prozent des Kaufpreises.
  • Es kommen Altlasten zum Vorschein. Sanierungen sind ausgesprochen kostspielig. Ein Altlastengutachten ist eine gute Absicherung. Außerdem lässt die Nutzungshistorie Rückschlüsse zu. Wer bei Einsicht in die Bauakten sieht, dass die Fläche als Tankstelle, Schrottplatz oder Kfz-Werkstatt genutzt wurde, sollte die Finger vom Kauf lassen. Umweltämter informieren, ob die Fläche gar schon als Altlastenverdachtsfläche eingestuft ist.
  • Niemals mit Bauerwartungsland planen. Das bedeutet, dass auf solchen Flächen laut Flächennutzungsplan in absehbarer Zeit gebaut werden darf. Absehbare Zeit ist aber ein sehr dehnbarer Begriff – ein verlässliches Planungskriterium ist das nicht. Also auch hier: Finger weg!

Sofern Sie alle Punkte beachten, finden Sie bestimmt Ihr ideales Baugrundstück. Falls nicht, helfen wir Ihnen gerne mit unserem Grundstücksservice weiter. Kontaktieren Sie uns jetzt!